Pacht

Pachtovereenkomst : ontbinding wegens wanprestaties. Cassatie 19 oktober 2018

Wat voorziet de pachtwet?

Art. 29, eerste lid, Pachtwet bepaalt dat indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden.

Art. 29, tweede lid, Pachtwet bepaalt dat in geval van ontbinding door de schuld van de pachter, deze gehouden is tot schadevergoeding.

Wat kan daaruit worden afgeleid?

Uit het gebruik van de bewoordingen “daardoor schade ontstaat voor de verpachter” en “naargelang van de omstandigheden”, alsook uit de verplichting voor de pachter om die schade te vergoeden “in geval van ontbinding door (zijn) schuld”, moet worden afgeleid dat, enerzijds, de wetgever gewild heeft dat de rechter beoordeelt of de wanprestatie van de pachter ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken en, anderzijds, dat de ernst van de wanprestatie beoordeeld moet worden in het licht van het bestaan, voor de verpachter, van een schade ten gevolge van die wanprestatie.

De rechter moet over de bij hem aanhangige vordering uitspraak doen met inachtneming van de feiten die zich in de loop van het geding hebben voorgedaan en die een weerslag hebben op het geschil. Hieruit volgt dat de rechter, bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding van een pachtovereenkomst bij toepassing van art. 29 Pachtwet, rekening kan houden met de omstandigheid dat de door de wanprestatie van de pachter veroorzaakte schade inmiddels is hersteld. Dit herstel heeft evenwel niet noodzakelijk tot gevolg dat de rechter de pachtovereenkomst niet meer kan ontbinden.

Het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg W Vlaanderen, Ieper dd 15 november 2017.  De appelrechter besloot tot de ontbinding van de pachtovereenkomst in het nadeel van de eisers op grond van onder meer de overweging dat:

• Het aanvoeren van afvalmateriaal op 1ha 77a gepachte gronden geen gebruik als een goed huisvader en geen gebruik overeenkomstig de bestemming als landbouwgrond inhoudt 
• De eisers op geen enkele wijze hebben gereageerd na de sommatie van 30.11.2012, terwijl zichtbaar bodemvreemd materiaal op de kwestieuze percelen lag
• De aanvoering van de aarde met afval dateert van augustus 2012 terwijl er meer dan twee jaar nadien bij een rondgang in de Beekstraat door de politie werd vastgesteld dat nog steeds zichtbaar vreemde voorwerpen uit de grond staken zoals betonblokken, stukken plastieken buis, stukken hout van 15 à 100 cm, zodat de houding van de eisers niet deze is van een partij die te goeder trouw handelt om haar fout te herstellen door de laag afvalaarde weg te halen en een laag goede teelaarde aan te voeren zoals voorgesteld door de gerechtsdeskundige en de stedenbouwkundige inspecteur
• De eisers op 16 mei 2013 het stakingsbevel doorbraken en het perceel aan het inzaaien waren
• De eisers door de firma Petillion, door wie zij naar eigen zeggen “misbeleverd” werden, de afvalaarde lieten weghalen en in augustus 2014 aarde lieten aanleveren afkomstig van afbraakwerken van een dorpskern die misschien wel qua chemisch/organische samenstelling conform was, maar die bezwaarlijk de voorgeschreven teelaarde kon betreffen die noodzakelijk was om de schade ten gevolge van het afschrapen van de afvalgrond te herstellen
• Er zelfs tot op heden geen bewijs van volledig herstel voorligt
• De bewering dat de pachtgoederen zich in betere staat van vruchtbaarheid zouden bevinden geen steun vindt in enig bewijsstuk.

De visie van het Hof van Cassatie

De appelrechter, die aldus vaststelt dat de wanprestatie van de eisers schade heeft veroorzaakt aan de gepachte goederen en de ernst van de wanprestatie beoordeelt in functie van de veroorzaakte schade, verantwoordt naar recht zijn beslissing tot ontbinding van de pachtovereenkomst in het nadeel van de eisers, ook al sluit hij niet geheel uit dat de veroorzaakte schade hangende het geding werd hersteld en op het ogenblik van zijn uitspraak niet meer voorhanden was. In zoverre het onderdeel schending aanvoert van art. 29 Pachtwet, kan het niet worden aangenomen.

In zoverre het onderdeel schending aanvoert van de artt. 1184, 1728, 1729 en 1741 Burgerlijk Wetboek, verduidelijkt het niet hoe en waardoor deze bepalingen werden geschonden en is het mitsdien bij gebrek aan nauwkeurigheid niet ontvankelijk.

Heeft u vragen omtrent pacht of wenst u een afspraak te maken? Contacteer me, ik help u graag verder.